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大厦摇晃地产股题材出尽机构静观房市软硬着陆之争

发布时间:2021-01-07 14:20:55 阅读: 来源:PC厂家

地王频现,奈何大厦摇摆不定。

房企拿地首付比例上调、营业税优惠取消、物业税开征、二套房贷收紧、国资委吹风央企,一浪接一浪的涉“房”政策表明中央调控地产并不是“随便说说”,但调控是个技术活,房市硬着陆还是软着陆仅一步之差。

2009年最后一个月中,受基本面利空与炒作题材缺乏的影响,地产指数日K上出现“九阴白骨爪”,同期对应大盘则被“绑架”——地产扎堆的深圳成指,在12月14日的惊天逆转中涨幅明显落后于上证综指。

2010年新年伊始,陷入平台整理期的万科(000002)A(000002.SZ)并没有给人们带来亮眼表现,反而向下破年线,站在悬崖边上的地产会否继续将大盘拖向深渊?

地产流变之路

说地产是暴利行业源于2007年的大牛市。

在那一年里,活跃于各一线城市的炒房团们,将原本稳中有升的房价,炒到了天花板。2006年,商品房房价还停留在四位数的阶段,到了2007年,房价就实现“质的飞跃”,每平方米上万的价格屡见不鲜。

以2007年的北京为例,平均地价为4162元/平方米,与2006年的3181元/平方米相比,仅上涨了30.8%。平均销售价格方面,2007年无论价格还是涨幅均创历史新高。前11个月北京平均房价达11377元/平方米,较2006年上涨41.2%。

只值几千元的土地加工包装后就变成要价上万的商品房,在投资者看来,这当然是暴利行业。但大多数普通人都不具备炒现房的资金条件,那么购买“前景看好”的房地产股票就成了“5•30”后多数人的选择,地产股的崛起也在同一时间。

而2008年的大跌让这种选择具有浓厚的悲剧色彩。加息,调控,遏制房价过快增长,一年之内地产股指数下跌了63.71%,同步于深证成指的63.36%。2008年的最低点——10月份,地产股股价只相当于2006年的水平。

随着国家再次在货币市场进行调控,并及时推出“四万亿”救市政策,加上机构的青睐,地产在四万亿以来的行情中虽没有突出表现,但也收复了不少涨幅。

直到近期政策信号频出,地产股才又被推到悬崖边。

先于大盘见顶

经过与大盘指数叠加对比后,理财周报记者发现,实际上地产股指数对大盘的指导意义更多的是“优先反应”。

早在2007年的8月份,地产指数已经进入平台整理,与地产相关性较大的金融指数则延后至9月份进入平台整理区——事实上大部分蓝筹包括采掘、金属等指数都在9月份已经放缓了上涨迹象,提前进入震荡区间。而图线上大盘反应滞后很大一部分原因是石化行业的后来居上——尤其是中石油上市前对同类股票的热炒,造成大盘依然有上涨动力的假象,石化指数直到2008年1月份才出现顶部。

为何地产能够优先反映大盘见顶?笔者认为这与房地产在产业链中地位的有关。以房地产为核心,周边覆盖了实体经济中的水泥、建工、建材、机械、钢铁、运输等行业,而金融虽然没有对其进行实物支持,但也为房地产开发从前端到后台提供了资金面上的支撑。这些蓝筹都得看房地产的脸色,国家调控房市也有“四两拨千斤”的意思。

因而地产对经济或政策的敏感度较其他行业为先,利空利多通常是由地产向其余行业辐射性传导。这种传导的先后次序也充分体现在股市上——2007年正是地产股优先进入平台整理,随后其余板块股票也陆续进入整理期。

由此可见,不管是从权重还是从利益传导来看,一旦地产股进入急速下跌区间,并且反弹未达前期高点,投资者们即可抛弃短期内大盘向上的幻想。

炒作题材耗尽

记者在研究中还发现一个有趣的现象:与2008年大跌时疯狂抄底相反,机构并没有对地产股过分感冒。

去年11月底,二三线地产股如云南城投(600239)(600239.SH)、信达地产(600657)(600657.SZ)、浙江广厦(600052)(600052.SH)曾经异动,大有为地产一洗颓风之势,机构也频频出现在二三线地产股的成交回报的席位上。

但深交所数据表明,机构在去年11月份减少房地产股票占比近2.55%。同时,地产股占基金仓位比例也从2009年中报的12.69%下滑到只有9.97%,只等于2008年的平均仓位,此前机构一直抄底地产股。

九连阴虽然可怕,但相较于2008年的情况地产表现还是好得多,可是为什么机构放缓了抄底的力度?通过对地产炒作路径的研究可知,现在的地产急需一个内在炒作题材。

2007年前期地产刚刚进入炒作的主流,价值投资泛滥时期,业绩好的公司首先进入人们的视野。而“5•30”后地产前景看好,土地储备越多的公司越受追捧。

当时的拿地风潮与目前不相伯仲,不仅是招保万金,就连二三线地产公司也在四处拿地。这种拿地几乎是不计成本的,国家制定政策的速度远赶不上开发商囤地—转让的速度,这是当时房企一个重要的“盈利”模式。

到了2008年,风向大变。信贷一收缩,前期疯狂的囤地房企开始叫苦不迭,资金链马上紧绷起来。于是又是公司债又是增发,房企为了筹钱忙得不亦乐乎。这个时期房企大佬们的口号是“现金为王”、“存粮过冬”,对于投资者来说,要炒就炒那些资金链安全的公司。

等到2009年,由于央行的适度宽松政策,资金链问题已经淡出人们视野,取而代之的是业绩优质的公司。但此时业绩题材已经重复炒作了两遍,市场开始热衷于寻找“黑马”,成长性高的二三线地产股备受关注。

去年8月份大跌后,市场进入概念时代,重组概念容易获得认同,如近期走势强劲的广宇发展(000537)(000537.SZ)。

而目前市场反应最强烈的还是重组的地产股,只是这样的概念永远无法引起整个板块的跟风,但下一个统领全板块的概念尚未出现。

“有形的手”发招

造成近期地产一蹶不振最大的原因莫过于“有形的手”频频出动以期抓住那只脱离轨道的“无形的手”,这只手使用的“拳法”包括:对土地首付款重新规定、营业税取消优惠、物业税开征、央行收紧二套房房贷以及国资委要求辖下央企慎入房市股市等。

上述政策中直接和房企相关的只有土地首付款一条,其余都是从房地产下游产业进行控制,可见国家调控的目标是过度炒房而不是过度开发。

据记者了解,目前购买一套商品房需要缴交至少17项的费用,但从房价的涨速来看,这些纷繁复杂的手续显然没有吓退炒房者的热情,于是在17项税费之外再开征物业税就成了2010年财政部门的重头戏。

不管是营业税、物业税还是二套房贷、央企投资房产,最大的效用只是影响房企销量,这种利空体转嫁到房企身上的不过是延缓资金回笼速度,比起收缩信贷、提高土地首付价、限制转让条件等,这种直接遏制放弃开发的手段来说可谓小菜一碟。

而市场情绪上,投资者,尤其是非投资购房者将忧虑越来越多的政策相继推出,未免于更多限制政策出台后购房日渐困难,不排除这些有刚性需求的购房者会赶在政策出台前购房。这一来,对房企反而成了利好。

而房市“软”“硬”着陆之争中,中央继续采取严厉的调控措施,对房市实行硬着陆的可能性也并不大。

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