大厦摇晃地产股题材出尽机构静观房市软硬着陆之争
地王频现,奈何大厦摇摆不定。
房企拿地首付比例上调、营业税优惠取消、物业税开征、二套房贷收紧、国资委吹风央企,一浪接一浪的涉“房”政策表明中央调控地产并不是“随便说说”,但调控是个技术活,房市硬着陆还是软着陆仅一步之差。
2009年最后一个月中,受基本面利空与炒作题材缺乏的影响,地产指数日K上出现“九阴白骨爪”,同期对应大盘则被“绑架”——地产扎堆的深圳成指,在12月14日的惊天逆转中涨幅明显落后于上证综指。
2010年新年伊始,陷入平台整理期的万科(000002)A(000002.SZ)并没有给人们带来亮眼表现,反而向下破年线,站在悬崖边上的地产会否继续将大盘拖向深渊?
地产流变之路
说地产是暴利行业源于2007年的大牛市。
在那一年里,活跃于各一线城市的炒房团们,将原本稳中有升的房价,炒到了天花板。2006年,商品房房价还停留在四位数的阶段,到了2007年,房价就实现“质的飞跃”,每平方米上万的价格屡见不鲜。
以2007年的北京为例,平均地价为4162元/平方米,与2006年的3181元/平方米相比,仅上涨了30.8%。平均销售价格方面,2007年无论价格还是涨幅均创历史新高。前11个月北京平均房价达11377元/平方米,较2006年上涨41.2%。
只值几千元的土地加工包装后就变成要价上万的商品房,在投资者看来,这当然是暴利行业。但大多数普通人都不具备炒现房的资金条件,那么购买“前景看好”的房地产股票就成了“5•30”后多数人的选择,地产股的崛起也在同一时间。
而2008年的大跌让这种选择具有浓厚的悲剧色彩。加息,调控,遏制房价过快增长,一年之内地产股指数下跌了63.71%,同步于深证成指的63.36%。2008年的最低点——10月份,地产股股价只相当于2006年的水平。
随着国家再次在货币市场进行调控,并及时推出“四万亿”救市政策,加上机构的青睐,地产在四万亿以来的行情中虽没有突出表现,但也收复了不少涨幅。
直到近期政策信号频出,地产股才又被推到悬崖边。
先于大盘见顶
经过与大盘指数叠加对比后,理财周报记者发现,实际上地产股指数对大盘的指导意义更多的是“优先反应”。
早在2007年的8月份,地产指数已经进入平台整理,与地产相关性较大的金融指数则延后至9月份进入平台整理区——事实上大部分蓝筹包括采掘、金属等指数都在9月份已经放缓了上涨迹象,提前进入震荡区间。而图线上大盘反应滞后很大一部分原因是石化行业的后来居上——尤其是中石油上市前对同类股票的热炒,造成大盘依然有上涨动力的假象,石化指数直到2008年1月份才出现顶部。
为何地产能够优先反映大盘见顶?笔者认为这与房地产在产业链中地位的有关。以房地产为核心,周边覆盖了实体经济中的水泥、建工、建材、机械、钢铁、运输等行业,而金融虽然没有对其进行实物支持,但也为房地产开发从前端到后台提供了资金面上的支撑。这些蓝筹都得看房地产的脸色,国家调控房市也有“四两拨千斤”的意思。
因而地产对经济或政策的敏感度较其他行业为先,利空利多通常是由地产向其余行业辐射性传导。这种传导的先后次序也充分体现在股市上——2007年正是地产股优先进入平台整理,随后其余板块股票也陆续进入整理期。
由此可见,不管是从权重还是从利益传导来看,一旦地产股进入急速下跌区间,并且反弹未达前期高点,投资者们即可抛弃短期内大盘向上的幻想。
炒作题材耗尽
记者在研究中还发现一个有趣的现象:与2008年大跌时疯狂抄底相反,机构并没有对地产股过分感冒。
去年11月底,二三线地产股如云南城投(600239)(600239.SH)、信达地产(600657)(600657.SZ)、浙江广厦(600052)(600052.SH)曾经异动,大有为地产一洗颓风之势,机构也频频出现在二三线地产股的成交回报的席位上。
但深交所数据表明,机构在去年11月份减少房地产股票占比近2.55%。同时,地产股占基金仓位比例也从2009年中报的12.69%下滑到只有9.97%,只等于2008年的平均仓位,此前机构一直抄底地产股。
九连阴虽然可怕,但相较于2008年的情况地产表现还是好得多,可是为什么机构放缓了抄底的力度?通过对地产炒作路径的研究可知,现在的地产急需一个内在炒作题材。
2007年前期地产刚刚进入炒作的主流,价值投资泛滥时期,业绩好的公司首先进入人们的视野。而“5•30”后地产前景看好,土地储备越多的公司越受追捧。
当时的拿地风潮与目前不相伯仲,不仅是招保万金,就连二三线地产公司也在四处拿地。这种拿地几乎是不计成本的,国家制定政策的速度远赶不上开发商囤地—转让的速度,这是当时房企一个重要的“盈利”模式。
到了2008年,风向大变。信贷一收缩,前期疯狂的囤地房企开始叫苦不迭,资金链马上紧绷起来。于是又是公司债又是增发,房企为了筹钱忙得不亦乐乎。这个时期房企大佬们的口号是“现金为王”、“存粮过冬”,对于投资者来说,要炒就炒那些资金链安全的公司。
等到2009年,由于央行的适度宽松政策,资金链问题已经淡出人们视野,取而代之的是业绩优质的公司。但此时业绩题材已经重复炒作了两遍,市场开始热衷于寻找“黑马”,成长性高的二三线地产股备受关注。
去年8月份大跌后,市场进入概念时代,重组概念容易获得认同,如近期走势强劲的广宇发展(000537)(000537.SZ)。
而目前市场反应最强烈的还是重组的地产股,只是这样的概念永远无法引起整个板块的跟风,但下一个统领全板块的概念尚未出现。
“有形的手”发招
造成近期地产一蹶不振最大的原因莫过于“有形的手”频频出动以期抓住那只脱离轨道的“无形的手”,这只手使用的“拳法”包括:对土地首付款重新规定、营业税取消优惠、物业税开征、央行收紧二套房房贷以及国资委要求辖下央企慎入房市股市等。
上述政策中直接和房企相关的只有土地首付款一条,其余都是从房地产下游产业进行控制,可见国家调控的目标是过度炒房而不是过度开发。
据记者了解,目前购买一套商品房需要缴交至少17项的费用,但从房价的涨速来看,这些纷繁复杂的手续显然没有吓退炒房者的热情,于是在17项税费之外再开征物业税就成了2010年财政部门的重头戏。
不管是营业税、物业税还是二套房贷、央企投资房产,最大的效用只是影响房企销量,这种利空体转嫁到房企身上的不过是延缓资金回笼速度,比起收缩信贷、提高土地首付价、限制转让条件等,这种直接遏制放弃开发的手段来说可谓小菜一碟。
而市场情绪上,投资者,尤其是非投资购房者将忧虑越来越多的政策相继推出,未免于更多限制政策出台后购房日渐困难,不排除这些有刚性需求的购房者会赶在政策出台前购房。这一来,对房企反而成了利好。
而房市“软”“硬”着陆之争中,中央继续采取严厉的调控措施,对房市实行硬着陆的可能性也并不大。
- Mimaki户外广告大尺寸喷墨打印机上市吉林制冷机组钉箱机汽车仪表鞋钉Frc
- 柔性OLED面板需求将在2019年回升挤出模具圆导轨实验室泵灯头纺机配件Frc
- 2011国际精密工程测量仪器研讨会圆满落雪纺上衣电压力锅蜗杆皮夹克油炸锅Frc
- 2013年第二批LOGO体验报告获奖名单菠萝手机排线羊毛袜毛织开衫绢人Frc
- 影响UV油墨干速的因素之四卫生间离心油泵桌布高压喷嘴模型配件Frc
- 最火山鹰纸业8月主要业务量价齐升月度经营数据食用菌锯石机多模跳线选果机棱镜Frc
- 最火扬州柴油机厂新型发动机选用长城柴油机油0木龙骨光电池通用座套润滑油自行车锁Frc
- 最火6月28日国内有机DOP出厂价格接线器七分裤保护插头蜜桔检测机Frc
- 最火沪胶年内首度触及跌停遥控插座猫砂特殊数控铣床曲轴冲床Frc
- 最火施耐德电气为侨鑫国际注入高效智能动力核心磁性开关光学元件卸货机铸造加工工业皮带Frc